4. 不動産

（1） 北京オフィス市場

1.1　2002年度全般

2001年9月に起こった9・11テロ事件後、オフィス需要の減少が心配されたが、2002年第1四半期には中国WTO加盟の影響で外資系の大手金融／保険会社のスペース増床が目立ち、前四半期より市況が若干好転した。

しかし第2四半期より賃貸料は断続的に下がり、需要も予測程伸びなかった。これは世界的な経済不況をうけたかたちとなり、一部の外資系企業は賃貸スペースの縮小、或いはグレードの低いビルに移転してコストを削減しようとする動きが見られた。また、2002年度の新規オフィスビルの供給量は前年度に比べ大幅に減少し、ここ数年で最小値を記録した。同年完成予定であったビルのデベロッパーが、オフィス需要の低迷を考慮して完成を遅らせているものと考えられる。新たに落成したビルはそれぞれ、国航大廈（Air China Plaza旧空港路）、創新大廈（海淀区、清華大学の投資物件）、庄勝広場2期（June Field。SOGOが入っているビル）等であった。

外資系企業の動向とは反対に、中国系企業によるオフィス増床は年間を通して、安定を見せ、特にオフィスの購入が引き続き活発であった。また、中関村においてはハイテク/コンピューター関連の企業によるオフィス賃貸が盛況であった。

2001年/ 2002年　北京オフィス市場比較
	2001年	2002年	年度比較
累積総床面積	4,6000,000	4,900,000	+6.5 %
供給量(建築面積)	561,038	229,376	-59.1%
新規成約スペース(建築面積)	346,300	333,000	-3.8%
平均空室率	20.7%	17.5%	-3.2%
平均賃貸料	21.02	19.97	-4.3%

1.2　2003年度展望

今年度のオフィス供給量は前年並みになる予定であり、特にグレードAオフィスビルは極端に供給が少なく、ルフトハンザセンター東の“Sunny Region”(瑞城中心)及び東方広場の第3期ビルくらいである。その他にも2つのグレードAオフィスビルが金融街(長安街と西二環路の交差エリア)に完成するが、どちらとも中国系金融/保険企業の自社ビルであり、賃貸スペースは少ないと予測されている。

賃貸料の動向だが、何か大きなインパクトがない限り、横ばい或いはやや減少の動きとなりそうである。

（2） 上海オフィス市場

2.1　2002年全般

世界的な経済停滞にも関わらず、2002年初めからオフィス需要が増大し、特に外資系の金融/保険会社の、増床が目立った。またこの減少は年間を通して見られ、通年の新規契約面積は前年度より多少減少したものの、供給量をはるかに上回る68,000m²を達成した(北京の2倍強)。特筆すべきは、新規契約のユーザーのうちほとんどがスペースを拡大しており、ビルのアップグレードも多く見られた。オフィス需要の断続的増加により賃貸料も上昇し、2001年度比4%強upとなった。また、空室率は5.6ポイント下がり9.6%となり10%を切った（2000年度末＝22.8％%）。

賃貸料が断続的にに上昇していく好調のオフィスビル市場の下、多くのデベロッパーがビルの完成時期を前倒しにさせ、計6棟が落成した。特に、1995年から建設を始めた香港新世界大厦（Hong Kong New World Tower）は90年代末の上海オフィス市場の低迷をうけ、完成時期を意図的に遅らさせており、2002年度11月にようやくオープンした。

2002年度は約400,000m²が市場に供給されたが、そのうち浦発大厦（Development Mansion）を除く5つの物件が浦西エリアに集中した。

 

2.2　2003年度展望

今年度落成するグレードAオフィスビルは非常に少なく、シャングリラホテル側のAurora Plaza（台湾の大型オフィス家具会社“震旦”の物件、5月オープン予定）、人民広場側のRaffle City（シンガポール有力デベロッパー“CapitaLand”の物件、11月オープン予定）だけである。

現在ロケーションの良いビルでは既に空きスペースがほとんど無く、まとまった大きさのスペース（500m²以上）の確保が困難になって来ている。今年度のオフィス需要は、前年と同じように順調に伸びていく事が予測されるため、賃貸料の上昇は避けられないであろう。

また、浦西・浦東ともに2004年度末まで(浦西は2005年度末まで)新規のオフィスビルが

非常に少ない事から、今後賃貸料の高騰が心配される。

＊資料出所：CB Richard Ellis Global Research & Consulting Department

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